大家说今年房价会跌吗？ [复制链接]

钢材价已突破4000元，肯定还要涨

加息,搞好股市,取消低存款的利息税,加收房产交易的个人收入调节税,控制2手房买卖期限.提高贷款额,比如对第2套房产的贷款比例提高及控制贷款.该控制的住房价了吧

戳破房地产永远增值的神话

http://finance.qq.com　2005年01月26日09:20　21世纪经济报道    
　　这是一个流传已久的神话：房地产永远是增值的。


　　地产商一般是这么证明的：我们的项目一期均价是每平方米8300元，二期均价是每平方米8900元，三期达到9700元，一目了然，这不是已经增值了吗？


　　我仿佛看到了，无数善良的人们情不自禁地在点头。


　　但是，我不得不说，如果这不是一个有意堆砌的神话，至少也像是一个似是而非的谎话。以该项目一期为例，如果消费者购买的房子果然已经增值，那么，它就应该以高于每平方米8300元的价格售出。这时，它新增加的成本包括：契税（1．5％），维修基金（2％），收房以来的物业管理费（每平方米2．5元以上），已付款的利息损失，贷款利率（5％以上）等。这样算下来，总成本增加了8％以上。也就是说，它必须是以每平方米8900元的价格售出，才基本维持成本，而要体现增值，售价还得提高。


　　然而，有几个小区的房子，一期的房子能以二期的价格成功售出？又有几个房子能真正兑现增值，以高于原价10％以上的价格售出？有人告诉我，即使出现这样的叫价，也往往是有价无市。也就是说，地产商宣称你买的房子已增值10％以上，其实那只是一个画在纸上、不能兑现的增值，这有什么意义呢？如果你相信他的鬼话，那你只是在自欺罢了。


　　倒是有太多的新房，建成之日即是其贬值之时。


　　前几日，在首创置业北环中心举办的一次论坛上，电影和小品演员朱时茂很是愤愤然地说：当年我以每平方米8800元的价格买了恩济花园的房，现在别人告诉我，我的房子每平方米5000元都没人要。这样下去，可能再过10年，我的房子就一钱不值了。恩济花园当年号称是北京最高档的商品房。“谁能告诉我，这是为什么？”朱时茂很委屈地问。


　　没有人告诉他为什么。委屈的绝不止朱时茂一个人。北京亚运村两个也是当年最豪华的高档商品房，如今贬值30％－50％；位于顺义首都国际机场路边的一个高档别墅区，其公寓由当初的每套60多万元，贬至目前的40余万元，业主又该向谁倾诉？


　　房产会贬值，那么土地呢？譬如，中国人多地少，土地价格应该只会升不会跌。“千万不要相信土地永远不会贬值的话！”中国社科院金融研究所易宪容博士说，东京的土地比北京更稀缺，但东京的房价从1990年代初一直跌回到了1970年代的水平，地价也同步下跌。可是，1990年代初，你要是对东京的人说地价也会贬值，只会招来对方的白眼。


　　我从来不敢说，房子只会贬值。没错，好房子永远不会贬值。问题是，我们现在有几栋可以称之为“好房子”的东西？今天，我在北京城里转了两圈，二环路、三环路，全都被高高的房子包围着。我对自己说：不到30年，北京前门的房子就面临拆毁的命运；也许过不了30年，二三环边上的这些房子也难逃此劫。使用寿命只有30年的房子，它要不是逐年贬值，那就真是活见鬼了。


　　哦，忘了提醒一句（想必你也知道），地产商声称房子在增值，证据是房子在不断涨价，而房子涨价又表明房子在增值——在逻辑上，这叫做循环论证。地产商的这种圈套，不愿意思考的消费者最容易钻进去——买了房，房子会增值，不买房，房子会接着涨价，结论是：你还不赶紧动手？［

股市狂泻楼市狂升

地产泡沫是建国以来最大的经济泡沫，现在就戳破它整个上层都受不了。理解了这个特别是谁在泡沫里面受益就明白价格注定不可能以1000为单位下跌，最好的情况也不过是在未来10年间以10－100/年的速度下跌。

受不了就买，70万和60万究竟能差多少呢？你手里握着60万不动，10年间通货膨胀也够受了。

天堂向左，楼市往右

http://finance.qq.com　2005年02月25日13:50　第一财经日报    
　　文/燕二十

　　毋庸置疑，2005年的上海楼市将步入一个全新的时代，而这个时代最重要的改变，就是一个全新游戏规则的横空出世。

　　新的游戏规则下，由于房屋总价的高企以及银行更为严格的贷款措施，把一部分人挡在游戏之外，作为游戏的目击者而存在。他们有权记录，而无权利改编，这是马太效应的真实范本。

　　然而一类人的悲哀未必就一定是另一类人的幸福。那些或从容或勉强挤上了列车的人会发现，尽管列车在高速前进，可以带给乘客强烈的快感，但它却并不一定开往春天。它不接受任何人的指挥，只以铁轨作为规则而遵循，任何人都不知道它什么时候会停止，以及前方会有什么危险在等着自己。无论是蜘蛛侠还是成龙，似乎都不在这辆车上。

　　也许你会觉得我所说的有些危言耸听，但仔细想一下你就会明白，在一个真实利率为负、投资渠道闭塞、而楼市却一片兴盛的环境下，投资楼市，是一件多么迫不得已而又顺理成章的事情。也许很多人已经意识到了危险的存在，每个人都不想接最后一棒，但最后的结果注定是：总有人要站最后一班岗。

　　尽管相关部门曾经以各种方式统计过楼市的投资购买比例，但从公布的数据来看，显然比大多数人预想的要低——就像每年公布的楼市均价一样。而从我在业内亲身经历的状况来看，这个比例可能已经接近50％，甚至超过。

　　新的游戏规则使得作为传统预测基准的供需状况的作用大打折扣，土地和资本的要素对全局的影响也日益式微，房价收入比、房价租金比等原本就存在巨大争议的所谓国际衡量标准更是变得不值一提。因为在投资的阴影笼罩下，无论供应量如何，需求近乎无穷大。一切皆是资本的逐利性使然。

　　当然，即使楼市的前景是如此不可捉摸，我们仍然可以试图推断出它在行进过程中可能遇见的一些阻力，以及这些阻力的发生概率与影响程度。我所指的阻力，主要体现在地方上的行政政策和来自中央政府的货币政策。

　　到目前为止，上海市政府在抑制房价涨幅上的举动显得坚定而务实，但效果却一直不甚理想。而且必须要知道，政府当前的坚定仍然存在着极大的不确定性，这是因为所有政策的努力，其最终目的在于获得一个稳定的逐步上涨局面而非不计后果的打压。当你看到那些人家中的抽屉里都锁着数张房产证之后，你就会明白，一旦局势有所逆转，这只看得见的手调转车头的速度，将会比上赛道的巴里切罗还快。

　　当二手房的交易开始陆续出现在房地网交易公共平台，很多人认为这将对价格的回落起到积极作用，这种想法显然有些一厢情愿。想想一年前刚刚发生的事情，当“销控”这个被无数购房者认定为房价上涨的罪魁祸首而被赶下历史的舞台，2004年的房价并没有随着信息不对称的局面被打破而延缓上涨。所以不要对它寄予太多的期望，其充其量是一粒芬必得，只能暂时缓解疼痛，标本皆不治。

　　真正可能对游戏进程产生重要乃至关键影响的，我认为是货币政策。更确切地说，是汇率和利率。

　　与大多数人的分析一样，我不认为2005年我们会在汇率方面有什么实质性的举措。“拖”字秘诀将一如既往地体现在政府与热钱战争的主导思想中。当然，最终的情况可能仍将取决于新一年中美元的走势，如果美元仍持续走弱，不排除政府会把汇率改革的时间表提前到今年。现在我们唯一可以确定的是：尽管海外游资对上海楼市的投机仍是雷声大雨点小，但人民币升值后，这些物业的抛售会对投机者信心产生极大的负面影响。如果一切成为现实，楼市前景将很难乐观。

　　先哲阿基米德说，给他一根杠杆，他就能撬动地球。如果现在的楼市还存在这样的杠杆，那么我认为这就是汇率，只有它才具备把疾驰的列车车轮给撬出轮轨的能力。

　　摩根士丹利的亚太区首席经济学家谢国忠，认为房产商的游说将影响政府在人民币升值问题上的考虑，他显然高估了中国房产商的能力以及他们的金融知识水平。相对于游说人民币升值，我相信99％的房产商都更愿意选择把口水用到获取土地以及贷款支持上——如果他们真有这个能力的话。

　　尽管利率对楼市的影响可能要小于汇率，但我认为它比汇率更值得投资者关注。因为在我的预测里，2005年加息的几率非常之大。这一方面是由于通胀压力一直未能得到有效抑制，以及在当前居高不下的投资热潮中，宏观调控疲态尽露并且负面作用逐步显现，而美联储的不断加息也为中国央行的加息创造了良好的外部条件，更是由于在金融改革及国有银行上市的最终大限前，对于利息收入占利润80％~90％的中国银行业而言，加息或许是改写账本的最佳途径。尽管从2004年10月仅仅27个基点的加息来看，有人可能会认为一次加息的决定将是一个异常艰难的过程，但如果你发现近20年来每次加息第一步利率的上调幅度都不少于100个基点的话，你会知道，大幅的加息其实并没有想象中的那么遥远。

　　从表面上看，对于完全沉醉在游戏中的短线炒家而言，加息的影响微乎其微。但事实可能并非如此，在我看来，加息就像在化学反应中添加了催化剂，尽管其本身不参加反应，却能强烈催进反应的速度，更形象点说，是给一匹原本就脱缰的野马喂食了阴阳和合散（传说中的春药），而这足以将其暴毙的时间表提前几个月，甚至一年。

　　从预测的角度而言，无论是看多还是看空，都只是一个模糊的变量，其关键在于对产生质变的时间节点的把握，而这显然已经超出了我的能力。在这一点上，我甚至无法给出一个哪怕是让自己信服的答案。倒是一些房地产网站的论坛上，不少网民都能给出一个具体到某年某月的临界点，他们的专业深度是我望尘莫及的。

　　不过，有一点可以肯定的是，天堂向左，楼市向右，将是新游戏规则下的楼市轨迹。

如果中国房价跌，可能就是泡沫经济崩溃的时候了。

政府是不愿意房价下跌的，不过他会稍微考虑一下老百姓的意见，适当让房价涨慢点。

房地产税是遏制房价上涨的手段

http://finance.qq.com　2005年03月09日07:03　新京报    
　　开征房地产税，已经是今年“两会”讨论的一个十分热烈的话题。对于房地产税该不该开征？其意义何在？对房地产市场的发展有何影响？它对温家宝总理在政府工作报告中所强调的遏制国内房地产价格快速上涨有作用吗？


　　其实，开征房地产税，自然是与最近国内房地产市场的发展有关，是与国内房价疯涨有关。尽管目前国内房地产价格严重高估已是不争的事实，“两会”上温家宝总理的政府工作报告也把遏制房地产价格快速上涨作为今年经济工作的重要任务，但是反对房地产市场泡沫存在的声音却在国内占主导态势，何也？其根本原因就在于，中国房地产价格的形成是一个十分复杂的博弈机制。地方政府出于获得财政收入的目的是高房价坚定的支持者，而且通过土地垄断等方式有力地支撑了房价的上涨；开发商作为地方政府代理人，只有在房价的攀升中获得银行的资金与政府的土地，而房价的非竞争性或垄断性则为此创造了条件，也为开发商获得暴利创造了条件；商业银行则通过银行房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润，只要看看这几年国内商业个人信贷资金与房地产开发贷款快速增长的态势，我们就能够从中明白这一点；对于消费者来说，可以分为两种情况，已经购房者希望房价的攀升来增加其财富效应或转手交易获利，没有购房者由于缺乏谈判力量、加上商业银行贷款支持，只得被迫接受高房价。在这样的情况下，国内房地产的价格在地方政府、商业银行、开发商相互的推动中还能够不快速地上涨吗？


　　在一个发达的市场体制下，房地产税是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱（还有消费税、所得税）。一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入中最重要的一部分。依照各国现行税制，每一笔土地及每套房产都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。对于房地产税基的认定，都会用明确的法律来规定，以便减少房地产课税的随意性与不公平性。如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法。不是对每一个有房子的人都要征收。


　　从目前国内的房地产税的征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，与房地产有关的税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%.在这种情况下，不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。


　　房地产税的偏低也使个人住房消费盲目扩张、国内房地产市场投机炒作严重。


　　如果对房地产炒作重征房地产税，加大投机者的投机成本，那么，国内房地产市场的需求立即会迅速下降，房地产的价格也会随着房地产需求下降而回落到真实的市场价格上来。这样，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而可以保证国内房地产市场持续稳定地发展。


　　当然，开征房地产税需要一定的基础条件，如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、税收的减免与优惠对象的确立等，只有在这些方面创造条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税的目的。所以开征房地产税先得制定规则、然后试点，并在这基础上全面展开。


　　总之，随着国内房地产业的持续高速发展，开征房地产税已是势在必行的事情。而且国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定地发展的重要一步。


　　□易宪容