广州炒家跳水抛楼，上海房价平均降了5%！ [复制链接]

麦壳王 在 2005-5-18 10:30:53 发表的内容 个人认为,广州的平均楼价在4500左右比较实在.泰哥认为呢?

对啊！我觉得广州市区边上装修“标准”0.5K--0.8K/M2的小区住宅，卖4K--5K/M2相对合理。

上海房价平均降了5%  

　　4月份上海二手房市场挂牌量骤增五成，买方市场格局渐已确立———
　　买方市场的格局渐已确立、租房市场开始回暖，房价体系由开发商决定房价向市场决定房价逆转，房价的平均降幅超过5％，种种迹象表明，上海楼市已如期踏上“回归”路。
　　■上海楼市：卖方信心瓦解
　　一位在上海某媒体供职的朋友告诉记者，15日，他经历了一件“令人吃惊”的事：几天前，他看中了一处房屋准备买下，与某房产中介签订了意向书，并交付了5万元定金。随后，楼市连续走跌的行情让他改变了主意，他决定暂时放弃购房。结果，这家中介公司竟有10个员工“浩浩荡荡”地来到他的办公室做工作，弄得他只好报警“送客”。而这，恰恰是反映当前上海楼市特征的一个缩微图像。透过对类似图像以及相关市场数据的解读，我们可以发现，上海楼市正在以下方面发生巨变：首先是买方市场格局已经确立，卖方信心瓦解。在5月12日七部委调控房地产市场的新八条措施出台之前，上海楼市的基本状态是卖方不卖，买方不买。来自上海信义房产、中原房产、普润房产等诸多大中介的信息显示，4月份上海二手房市场的挂牌量比上月骤增五成，而成交量萎缩五成以上，投资客不再进入，买房人是清一色的自住型消费。正是因为买家奇少、鲜有成交，才会出现上述10个中介公司的员工一齐上阵，“劝说”有购买意向者签订买卖合同的情况。
　　■买方市场格局渐渐确立
　　在一手房市场，中国指数研究院华东分院4月份报告表明，上海4月份期房预售比上月下降37％，其中内环线内区域下降54％。而5月12日后，调控房价的新“国八条”出台，买卖双方的市场信心发生逆转，僵持观望的胶着状态开始打破。从事地产投资咨询多年的蔡为民说，他每次作投资讲座前都会用同样的问卷做一份调查，3月5日的调查结果是80％以上的受访者看多房市，4月2日仍有超过50％的人对未来行情充满信心，而到了5月14日，只有三成左右的人仍看好楼市。“这可以从一个侧面反映人们对楼市的预期、信心已发生变化。”蔡为民分析说。与此相伴生的是，买方市场格局渐渐确立。
　　■短期投资客退场战略投资者留下
　　记者从分散在浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，因为选择空间增大，现在买家出价不是一个“结果”，而是一个“过程”———反复“测试价位”的过程，譬如，当卖家答应买家开出的8300元／平方米的价格，买家会要求再降几百，如此反复多次。而在以前的卖方市场，情况恰恰相反。其次，租赁市场开始回暖，抛售与转租并存，短线投资客退场。与出售成交量萎缩成对比的是，近些天，上海二手房市场由租转售的房源明显上升。金丰易居·普润地产反映，在七部委政策出台前后，其门店接受的委托房源增加了25％左右，这个数字还在不断上升，租赁业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的最新客户调查数据反映，除急需资金周转的三成客户选择继续抛售外，约有七成客户明确表示，考虑由售转租，变短期投资为中长期投资或是边租边售。究其原因，主要是想赶在6月1日全额征收营业税之前完成交易，时间上已经来不及，同样要被征税，与其不理性地跟风“跳水”狂抛，不如静观市场。蔡为民认为，不管动机如何，租赁回暖让空置房回归房屋的基本功能，短期投资客选择退场、战略投资者继续留下，这是个可喜的变化，是市场走向理性的重要标志。
　　■“开发商说了算”不再灵验
　　在一手房市场，“开发商的心态在发生微妙变化”，上海经济研究中心秘书长肖元真判断，开发商完全“朝南坐”的局面在转变。一个重要的标志是，新房的定价体系在悄悄发生变化。一位资深的房地产评论人士指出，2002年，上海的房价体系是成本推动型，2003年是市场决定型，到了2004年成了价格完全脱离成本、以利益极大化为指针、由开发商决定市场、经销商说了算的“自由决定”型，而眼下，新楼盘定价时开发商已无法不以供求为根本依据，正在悄悄向真实的市场供需决定价格回归。紧靠外环线的某楼盘在年初时曾初定开盘均价在万元以上，但日前正式外售的价格是每平方米均价8300元，比较接近真实情况。蔡为民说，从市场反馈看，作类似定价调整的开发商已越来越多，挤掉价格浮额，转向以市场为导向的定价方式，这是市场逐渐趋于理性的重要表现。
　　■新闻内存
　　连日来，购买未满两年的二手新房委托交易和咨询数量大增。
　　我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，目前购买不足两年而进行委托交易的高档房屋一般占到可售房源的40%左右，近几天正大幅度增加，要求尽快进行过户交易的数量达到50%左右。“链家市场”研究也显示，以京城东部为主，CBD为首的区域挂牌量增加明显，增幅达10%－15%，其他区域报盘量暂时没有明显增加，但在6月1日前的这半个月内，中介公司的房源将会骤增。
　　千万家房产经纪公司推出了“15天限时配对”业务。该公司承诺利用其累积的大量客户为买卖双方的需求进行速配联姻，并且免费为双方办理产权过户手续，未完成承诺则对卖家进行10000元的高额赔付。但该公司也指出，卖方也需考虑委托一家经纪公司胜算的概率是否要小于多家挂牌。
　　美丽家园针对3月17日调整房贷利率以来热点区域业主抛售的房产统计显示，其价格主要集中在5500元－7500元/平方米之间。其中，委托出售价格在5500元－6000元/平方米的占到15%，6000元－7000元/平方米的占到45%，7000元－7500元/平方米的占到20%左右，而5500元/平方米以下和7500元/平方米以上的房产抛售所占比例相对较小。
　　虽然新政出台后，要求过户交易的房屋数量增加，但是目前京城二手房市场的交易价格和交易数量变化不是很明显。“链家市场”专业人士认为，原因是卖者期望利润大、买者预期心理低。部分投资客不愿意在新政实施前大幅降低出售价格，而购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望。“我爱我家”分析人士认为，目前北京还没有出台相应的实施细则，持观望态度者居多。但6月1日起北京肯定会强制执行新政的措施，届时将对整个北京的二手房市场产生非常深刻的影响。（徐寿松 张学冬 容安才）
　 北京青年报

大家有否觉得，地方愚论导向还在摇摆不定？！

leslie 在 2005-5-18 10:25:29 发表的内容 期房转让不是为了炒还是为了撒？？？ 房产商这帮ＪＳ！！ 继续跌吧，还买不起呢

有非理性的上涨，就有报复性的下跌，准备出手“救人”吧：）

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四股力量炒高房价  



　　房价从2004年以来的飞涨,主要是因为本轮宏观调控当时没有对需求进行控制。针对炒高房价的四股力量,相应的政策措施正在陆续出台,这是上周举行的"2005中国房地产业改革与发展论坛"上传出来的信息。
　　其一,地方政府经营城市推动房价飞涨。在经营城市、土地的理念指导下,一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金,从而抬高了土地和房地产市场的价格。清华大学房地产研究所所长刘洪玉测算发现,在北京2004年平均约为6000元/平方米的房价中,约有1/3变成了政府的收入。建设部住宅与房地产司司长谢家瑾说,控制拆迁带来的住房被动需求,是当前重点。在国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》下发后,竟然还有一些地方政府不将这个文件进行传达。基于此,将追究住房价格上涨过快地区有关负责人的责任。
　　其二,开发商哄抬房价。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明,通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段,谎报商品房销售进度,发布不实价格信息,哄抬房价、误导市场预期。有的放慢开发和销售进度,囤积土地和房源,人为造成市场紧张,带来房价短期内非正常上涨。谢家瑾说,建设部将严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规行为。
　　其三,投资和投机炒高了房价。中房指数系统秘书长莫天全说,上海房价从1999年到2003年每年的复合增长率平均为12%,而上海GDP和人均收入的增长分别约为10.92%和8%。因此,上海的高房价主要靠非上海居民推升上去的。谢家瑾说,2004年上海市存量住房交易中,新房购买1年内转让的占46.6%。今年前两个月,上海市境外居民购房规模超过了拆迁安置需求,一度占市场商品住宅需求的一半,有的甚至还达到了60%。
　　其四,无房者担心房价上涨而提前入市助推房价。合理引导改善性住房需求,是本轮调控房地产市场四个需求的一个部分,其余三个分别就是控制拆迁的被动性需求、遏制投机性需求和控制投资性需求。（记者 陈建军）
　 上海证券报

房地产新政威力初显 二手市场卖家急赶末班车  



　　这一回，宏观调控的“手”再次显示出它的威力来：5月11日，中央七部委联合出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（以下简称《意见》），就遏制投机性炒房，控制投资性购房列出了一系列举措，重点向购买2年内转手的住房“开刀”，将营业税的征收标准从差额调整为全额，从6月1日起实行；《意见》出台短短一周时间，深圳二手楼市场已经出现卖家因急于抛盘而降价的现象，降价幅度接近10％。
　　降价抛盘现象已经出现
　　现在的房地产中介有点欢喜有点愁：喜的是要求在短期内成交的二手房源突然多了起来，愁的是如何在短短的十几天时间里找到合适的买家。记者昨日从某中介商了解到，为了赶在6月1日前成交，原本不急于套现的卖家改变“吊”起来卖的姿态，主动降低价位。景田片区某3房从46万元降到43万元，福田区某豪宅的卖家更是从原260万元的喊价放在240万元处松动，降价幅度高达20万元。该中介代理明确告诉记者，卖家主动降价，就是想赶在6月1日搭乘现行房地产转让税费末班车。
　　平安地产总经理陈兵分析说，现在很多卖二手房的人都是手头上正缺钱，并不一定想借转手赚上一笔，因此忍痛割爱、降价寻买家的在所难免。至于原本想炒上一把的人估计也有所顾忌，少赚总比亏本好，清仓甩卖导致部分房源价格立降。换个角度看，这个时候，买家介入二手房市场“淘宝”，也许会有意外的收获。
　　卖家3条原则追赶末班车
　　在中央七部委的房地产新政中，对个人购买的普通住房以2年为线进行划定，实行不同的营业税征收标准：不足2年的按售房收入全额征收，超过2年（含2年）的免征。记者昨日就此向深圳一些房地产中介公司咨询，2年之内转手的房子占整个市场房源的比例到底有多大，各中介众说纷纭。有的认为一半的房源都是在购买2年内就转手的，有的则认为比例没那么高，只有20％左右。如果以去年深圳一年三级市场的成交量686.58万平方米为计算基准，就会发现50％和20％之间的差在205.9万平方米之多，足以影响一个市场的价格晴雨走向。
　　所有卖房者关心这样一个问题，如果深圳从6月1日实行新政策，那么现在距离6月1日只有12天时间，要赶上这班末班车，来得及吗？划算吗？
　　城市策略公司董事总经理王家国估计，虽然目前没有相关的实施细则，不过如果是以向产权登记部门递件时间为准的话应该来得及，关键是要在这12天里为房子找到买家。
　　至于划算与否，我们不妨做一个简单的计算，一般来讲，二手房转让时，卖家心理价位在原价的基础上再提高5％~10％。以一个原价50万，加价幅度5％、购买不足2年的房子为例，按现行政策和《意见》分别执行不同的营业税征收标准：
　　王家国认为，很多卖家在这个时候就是3条原则：一、不亏，保本；二、亏也不要亏太多；三，能赚就少赚点儿。
　　短线炒家只有两个选择
　　《意见》出台，谁的日子最难过？当然是那些手里握有一批房源，等着价格高企时赚上一笔走人的短线炒家。据业内人士透露，楼市里短线炒家集中在住宅尤其是小户型市场，长线投资者更多钟情于商铺。《意见》以2年划定征收营业税的房产转让时间限，正砸中短线炒家的痛脚。现在，短线炒家面临两种选择：低价抛售或捱满2年，转作长线投资。不管怎样，都要付出一定的代价。
　　不过也有人担心，这样的代价可能会转移到买家身上。翻一翻深圳二手房平面广告就会发现，有的价格是实收价喊出来的，有的则是包税。据了解，实收价是比较普遍的做法，这就有可能卖家只管收他想收的房款，剩下的税费统统交由买家来付账，变成了“变相涨价”。当然，另一种可能是：同一个小区的房子如果有两套房子都放到三级市场出售，尽管质素相同，但由于买入时间长短不同，2年内想转让的卖家如果想在6月1日前套现，则必须比2年以上的卖家出价低才有人要。当出现少赔点比多赔点好的时候，价格就会出现相反的走向。因此陈兵认为，在税务局没有出台具体实施细则前，《意见》对三级市场价格会有怎样的影响，还得具体情况具体分析。
　　链接
　　现行个人普通住宅转让营业税征收标准：按照合同销售价减去原登记价差价的5%，向转让方收取。
　　6月1日前
　　加价5％＝52.5万营业税＝差额5％＝1250元（扣除营业税，卖家可赚23750元）
　　6月1日后
　　营业税＝全额5％＝26250元＞2.5万 (即扣除营业税,卖家再贴1250元)  
　 深圳晚报

长三角房价开始下降  



　　沪杭近年来一直充当全国房地产价格领跑者的角色，七部委关于稳定房价的意见刚出台，两市便出现了高价房交易“空量”现象，房价普遍下降，这无疑对当前的房地产市场具有信号意义。——编者
　　在楼市调控的“组合拳”下，长三角房地产市场显露出一些新迹象：短期投资者纷纷出场、买方市场格局逐渐确立、租房市场开始回暖，住房定价体系出现松动。
　　在上海、杭州、南京等房地产市场的热点区域，二手房市场抛售与转租互现、短期投资者开始退场。记者了解到，近些天，上海二手房市场出现“售冷租热”的新变化。来自金丰易居·普润地产的数字显示，近一周内，其门店接受的委托租赁房源增加了20％以上，租赁成交业务量也较前段时间提高了15％。汉宇地产的一位经纪人说，公司最新的一次客户调查显示，除急需资金周转的客户选择继续抛售外，约有7成房主明确表示，考虑由售转租或是边租边售，变短期投资为中长期投资。
　　相似的情况也在南京、杭州等地出现。南京房产中介“我爱我家”的统计数据显示，目前南京的二手房房源与客户比正从3：1向4：1靠拢。在杭州，楼市的僵持局面开始出现变化，房易网的调查数据说，约有400万平方米的空置房近几天挂牌上市。而宁波5月份以来二手房挂牌量也比上月增长了约15％，同时有不少房主要求将已挂牌的二手房由出售转为出租。
　　业内人士分析，不管是出于规避风险还是躲避营业税考虑，短期投资者或选择抛售退场，或转为中长期投资，因此导致租赁市场回暖、空置房回归房屋居住的基本功能，这是市场走向理性的重要标志。
　　在上海、杭州、南京的房地产市场上，买家对房价的主导权开始增强。记者从分散在上海浦东、虹口、普陀、长宁、闵行的9个不同的中介公司了解到，眼下购房人的选择空间增大，房价不再是卖家说了算，而是一个反复“测试价位”的过程。市场供求关系促使楼市的定价体系发生转变。（记者　徐寿松　邓华宁）
　 新华社